ปัจจุบันในไทยมีสินเชื่อบ้านให้เลือกหลากหลายธนาคาร แต่เราจะต้องเลือกจากอะไรบ้าง ว่า แบงก์ไหนให้เงื่อนไขคุ้มที่สุด?

• • อย่างแรก ‘อัตราดอกเบี้ย’ สินเชื่อบ้านในไทยมีหลายแบบ ส่วนใหญ่อาจจะมีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ (Fixed Rate) บางช่วง และผสมผสานกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate) 

ตัวอย่างเช่น
หากเคยเห็นสินเชื่อบ้านที่ระบุว่า อัตราดอกเบี้ย 3 ปีแรก 3.99% ต่อปี ตั้งแต่ปีที่ 4 เป็น MRR -2% ต่อปี
ในส่วน 3.99% ต่อปี จะเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ ส่วนตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไปจะขึ้นอยู่กับ อัตราดอกเบี้ย MRR ณ ขณะนั้นว่าอยู่ที่เท่าไร

ก็นำมากหักลบตามตัวเลข เช่นหาก MRR อยู่ที่ 7% อัตราดอกเบี้ยจะอยู่ที่ 5%

ปัจจุบันเราอาจเคยเห็น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate) 3 แบบได้แก่

   1) MLR (Minimum Loan Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี 

   2) MOR (Minimum Overdraft Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทวงเงินเบิกเกินบัญชี

   3) MRR (Minimum Retail Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี

ทั้งนี้ เบื้องต้น ธปท. มีเว็บไซต์ให้เปรียบเทียบสินเชื่อบ้านโดยสามารถ คลิกที่นี่ แต่ยังต้องเข้าไปคุยกับธนาคารในรายละเอียด เพื่อที่เราจะได้รู้เงื่อนไขอย่างครบถ้วย 

อย่างไรก็ตามเทคนิคที่ง่ายที่สุดคือ เราอาจเลือกสินเชื่อบ้าน จากธนาคารที่ให้อัตราดอกเบี้ย 3 ปีแรกที่ต่ำที่สุด เนื่องจากเราอาจจะขอลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อหรือรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านได้หลังจากชำระหนี้ผ่านไป 3 ปีก็ได้

• • ต่อมา ควรเปรียบเทียบเงื่อนไขต่าง ๆ เช่น
  – อัตราดอกเบี้ยพิเศษสำหรับอาชีพเฉพาะ

– ค่าสำรวจและประเมินหลักประกัน,
– ค่าธรรมเนียมกรณีไถ่ถอนสินเชื่อก่อนครบกำหนดเพื่อไปใช้บริการกับสถาบันการเงินอื่น (refinance)
– เงื่อนไขการใช้สินเชื่อควบคู่กับผลิตภัณฑ์อื่น เช่น การทำประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ (MRTA) การมีบัญชีเงินฝาก การใช้บริการหักบัญชีอัตโนมัติ
– ช่องทางการผ่อนชำระ เช่น จ่ายค่างวดผ่านแอปพลิเคชั่น และอื่น ๆ
เป็นต้น

• อีกทั้งส่วนสำคัญ ที่ธนาคารมักให้อัตราดอกเบี้ยที่ดีขึ้น คือ การทำประกันชีวิตแบบคุ้มครองสินเชื่อ หรือ MRTA ซึ่งเป็นประกันที่ผู้กู้สามารถทำไว้เมื่อซื้อบ้าน โดยมีความคุ้มครองที่ครอบคลุมสินเชื่อบ้านที่กู้ไว้ (ส่วนนี้ขึ้นอยู่กับว่า ผู้กู้มีการทำวงเงินประกัน และระยะเวลาในการกู้ไว้มากน้อยเพียงใด รวมถึงวงเงินเอาประกันขึ้นอยู่กับเงื่อนไขภายในกรมธรรม์) เมื่อเกิดเหตุไม่คาดฝันเช่นการเสียชีวิตจะมีการจ่ายผลประโยชน์ของกรมธรรมประกันภัยที่ซื้อไว้ ให้แก่เจ้าหนี้ (ธนาคาร) ซึ่งหากวงเงินครอบคลุมทั้งหมดอาจจะทำให้ทายาทของผู้กู้ไม่ต้องมีภาระในการผ่อนชำระบ้านต่ออีก

ข้อสำคัญคือ เราไม่จำเป็นต้องทำ MRTA กับประกันที่ธนาคารเสนอขายเท่านั้น แต่สามารถเลือกซื้อประกัน MRTA ของบริษัทประกันภัยอื่นๆ ได้ โดยข้อมูลจากศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงินระบุว่า

ทั้งนี้ การทำประกัน MRTA ไม่มีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อของธนาคาร แต่อาจได้รับการเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษ เนื่องจากเป็นการลดความเสี่ยงให้แก่ธนาคาร ซึ่งผู้กู้ควรพิจารณาความคุ้มค่าด้วย และหากเจ้าหน้าที่ธนาคารบอกว่า ถ้าผู้กู้ไม่ทำประกัน MRTA จะไม่อนุมัติสินเชื่อให้ หรือบังคับให้ทำกับบริษัทใดบริษัทหนึ่งเป็นการเฉพาะเจาะจง ขอให้ร้องเรียนไปที่ call center ของธนาคารนั้น ๆ และถ้าไม่ได้รับการแก้ไขปัญหา สามารถร้องเรียนมาที่ ศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงิน (ศคง.)